题：房企加速布局轻资产商管

作者 丁祖昱 易居企业集团首席执行官

近几年来，房地产业格局持续剧变。地产开发主业受挫、流动性承压严重，在降杠杆、降负债压力下，房企纷纷对业务布局做出调整，开始从战略方向寻找发展的“第二曲线”。

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2019年年末以来，多家商业地产轻资产运营主体相继在港股上市。随着房地产从增量市场转向存量市场，商管行业大有可为。越来越多的轻资产业务模式正从地产集团主业分化形成独立赛道，并在资本市场上显现出价值。

商管轻资产运营成重要发展趋势

与地产开发相比，商管业务具有较高盈利水平，且能带来持续收入和一定品牌影响力。

从商管业态运营和盈利模式看，重资产模式下，运营物管团队由资产持有方组建，营业收入属于资产性收入。在轻资产模式下，商管公司主要通过委托管理、品牌及管理输出、咨询顾问、整租等模式为业主方提供服务，从而获取商业运营、物业管理服务收入。

目前，越来越多的企业逐步由自持运营重资产模式向输出管理运营服务的轻资产模式转型。

近年来万达集团、万科印力、华润置地、龙湖集团、大悦城控股、宝龙地产等纷纷提速轻资产项目布局。

2018年，碧桂园文商旅整合成立，2022年成功签约35个优质轻资产项目，市场化项目比重持续加大。

2020年，万达商管宣布从2021年开始不再发展“重资产”，全面实施“轻资产”战略。

2021年，龙湖也宣布全面启动轻资产模式，龙湖智创生活开始与独立第三方拥有的购物中心探索轻资产商业运营模式。

轻资产化成为商业地产运营重要趋势。一方面是因为在重资产开发模式下，高能级城市或是核心区域项目，开发运营需大量资金沉淀，但当前企业融资端吃紧、流动性承压，轻资产模式相对而言成本和风险较低。

另一方面，随着商业地产竞争愈发激烈，对运营管理能力提出更高要求，轻资产模式下的商管团队运营经验成熟、产品线丰富完善、运营规范性及标准化有优势，能满足市场需求。

房企轻资产商管布局有哪些路径？

房企一般都是依托自持商业地产项目和运营经验，分拆商管业务板块，业务布局与拓展路径主要有三种：

一是承接地产母公司及关联公司的商业项目运营服务；二是向独立第三方商业地产项目输出运营管理服务；三是投资收购，通过与投资机构合作或小股操盘，负责运营管理服务工作。

大部分从地产集团里分拆出来的商业子公司多以地产母公司及关联公司的商业项目作为业务资源基础，因此不同程度会呈现母公司资源依赖特征。

如万达商管、华润万象生活均凭借万达集团和华润置地的资源、品牌优势率先占据行业头部地位。

以华润万象生活为例，由于母公司华润置地商业地产规模庞大，其商管项目及业绩来自华润置地占比显著，也为其构筑起强大的品牌和规模竞争力。

未上市前的2017-2019年，华润万象生活商业运营及物业管理服务收入来自华润集团及华润置地的占比分别达到94.2%、86.7%、86.6%。2020年上市以来，母公司华润置地的贡献率呈下降趋势，但依旧保持在高位。

2022年，华润万象生活在管购物中心项目86个(包括两个分租项目)，并为27个写字楼提供商业运营服务以及145个写字楼提供物业管理服务，总收入42.1亿元，位于行业前列，其中来自华润置地的占比达到85.9%。

从经营走势来看，商管业务发展越来越重视第三方外拓，只为增强独立经营能力，减弱对母公司资源依赖度。第三方业务外拓有助于品牌“走出去”，在业内打响知名度，抢占市场份额，扩大规模竞争力。

华润万象生活、中骏商管、卓越商企、宝龙商业、星盛商业等分拆上市公司的商管业务都在加速市场化角逐，持续拓展第三方业务增量。

华润万象生活背靠华润置地和华润集团，也在积极外拓，2022年新签约商业轻资产外拓项目13个，且根据十四五规划目标，商业方面，到2025年，第三方外拓至少50个购物中心，在管项目达到150个。

特别是卓越商企、中骏商管、星盛商业这些分拆上市公司的商管属性较强，且母公司及关联公司项目资源不比万达商管、华润万象生活等，外拓诉求更强。

其中，卓越商企经过20余年发展，确立了商管核心主业地位，目前已形成第三方外拓为主导的经营格局。

截至2022年末，公司来自第三方市场拓展的商务物业收入14.1亿元，与2021年同期相比增加13.5%，占商业基本物业服务收入65.1%。

商管运营将深度专业化

近年来，轻资产商管业务遭遇一定挑战，部分面临盈利下行局面。2023年以来，商管业务仍有所承压。

但从中长期看，一二线城市商业地产步入“存量时代”，三四线城市消费扩容提质，都给轻资产模式商管业态带来潜在增长空间。

由于商管业态存在专业壁垒，其运营管理能力以及品牌效应都难以在短时间内快速形成，这是企业布局相关业务面临的最大挑战和考验。

从发展趋势来看，未来商管运营将深度专业化。一方面，轻资产商管领域竞争将集中在运营服务“质”的比拼上，这也是打响品牌、实现规模布局的内在驱动力。

另一方面，随着公募REITs放开与落地，对房企运营能力提出更高要求，转型轻资产的企业需要持续强化自身运营实力，才能赢得资本市场长久青睐。

值得一提的是，技术赋能也成为商业拓客、创新服务的主要突破口。目前，商管服务同质化、管理低效等问题突出，增值服务也有待进一步拓展。技术赋能不仅能提升运营管理效率，同时可以提供多元化、个性化商业场景和消费体验，有效解决服务体验同质化问题，这成为企业转型当中需要下功夫的重点领域。(中新经纬APP)

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责任编辑：李惠聪

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